只要与银行签订的贷款合同处理成功，就必须开始偿还抵押贷款，并在合同中确定每月的具体还款时间。房子已经还了一年了，很难退房，需要满足一定的条件。
1.如果你买的是期房，以后交房验收房子的时候，发现房子的质量达不到标准，或者不符合购买合同的要求，比如面积不符合要求，面积误差的绝对值已经超过3%，或者因为房子的质量影响使用功能，或者因为开发商的原因延期交房，这些因素是成立的，买家可以申请退房。
2.由于开发商的责任，购房者的利益受到损害，所有费用也应由开发商承担。但是，如果已经生活了一段时间，折旧费应该由买家支付。

这个要视情况而定，如果开发商有问题，如交付严重逾期或质量差，符合法律或购房合同规定的终止条件，购房合同可以依法终止。不过，购房和银行之间的贷款关系是独立于房屋买卖关系的。因此，购房合同终止，贷款合同也不会同时终止。